惠州限购政策最新2021深度解读!

发布时间:2021-08-10 23:43:15   来源:99找房

惠州限购政策最新2021深度解读!

01

惠州调控背景

(一)、房住不炒多次强调  住建部约谈惠州

2021年以来,在政策总基调上,中央调控房地产市场的核心依然是保持稳定,要求坚决贯彻落实“房住不炒”的定位。

银川、徐州、金华、泉州、惠州5城今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快,市场预期不稳,于7月29日被建部约谈,要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。

惠州限购政策最新2021深度解读!(图1)

(二)、区九城松紧对弈  各城调控政策松紧不一

开年后全国热门城市吹起调控之风,湾区各城中,深圳、广州、东莞等城市相继收紧楼市调控政策,围堵“炒房”行为。

由于各城楼市发展情况不同,调控政策亦松紧不一,现行的调控政策中,限购对市场杀伤力最强;此次“惠八条”政策发布后,仅剩肇庆一城暂无限购政策出台。

惠州限购政策最新2021深度解读!(图2)
(三)、涉宅用地楼面价持续上涨 年中首次突破“9”字头
数据显示,惠州涉宅用地成交楼面价自2021年1月份以来,呈现逐月上涨态势;2021年7月,涉宅用地楼面价为7089元/㎡,环比增长36%,同比增长200%。

从惠州市涉宅用地成交楼面价排行榜来看,今年新上榜的地块共有五宗,吸引了众多品牌开发商加入角逐,最高价在年内破“8”再破“9”,反映了惠州土地市场热门区域的热度持续走高。

(四)、供需保持平衡  整体稳中有升

2021年上半年惠州楼市整体以“平稳”为主,全市供求比1.08,处于供需平衡区间。供应端方面,2021年全市上半年新增新房供应727.55万㎡,同比2019年与2020年皆有上升,其中同比2020年上升52%。而需求端方面, 2021年全市上半年新房成交量合计672.2万㎡,同比2020年上涨15%。

02

惠州限购政策最新2021“惠八条”解读

建立完善房价地价联动机制
优化土地竞拍规则,实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。合理确定出让地块住宅销售限价,进一步稳地价、稳房价、稳预期。

惠州限购政策最新2021深度解读!(图3)

严格房地产开发资金监管
加强购地资金来源审查,严格落实购地使用自有资金规定。对超出“三道红线”,存在重大失信行为的房地产开发企业,不得参与我市土地招拍挂。加强对企业建设资金监督检查,确保建设资金落实到位。加强预售资金监管,房地产开发企业严格按照有关规定足额缴存和支取预售资金。

惠州限购政策最新2021深度解读!(图4)

解读一

建立完善房价地价联动机制与严格房地产开发资金监管,在于稳定楼面价与溢价率,引导惠州土地市场回归理性,规范行业发展,开发商拿地成本组成有所变化,惠州房地产行业由土地红利时代转向管理红利时代。

“限地价、竞配建”方式早在6月金山湖地块土地中已实行,后续热点区域热点地块也将会更多的采用此类出让方式,而“竞品质”相对“新颖”,如若惠州土地市场仍保持高温, 不排除土地竞品采用此方式,而这也更进一步考验开发商资金流。

加强新建商品住房预售和价格备案管理
稳定商品住房供应,商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。商品房项目分期申请价格备案的,总建筑面积在5万平方米以下的,须一次性申请;总建筑面积在5万平方米(含本数)以上申请的,每批次的建筑面积不低于3万平方米(尾盘除外)。对高价楼盘价格进行评估,半年内成交平均折扣率低于95折的,对未推售房源备案价格进行调降,坚决防止价格虚高扰乱市场预期。

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解读二
关于取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源早在2016年出台的相关文件中早已提到,此处再提主要是保持政策的延续性,严禁开发商捂盘惜售情况;
而“95折”这一规定,是在“下浮幅度不得超过10%”的基础上收紧,从开发商层面对提高备案价再加大优惠折扣的行为进行围堵,防止价格虚高扰乱市场预期,而客户层面,开发商让利缩小,短期内客户购房成本是有所上升,长期来看有利于客户购房决策回归理性。
进一步完善商品住房销售政策

严格审查购房资金来源,严防居民挪用消费贷款、个人经营性贷款等用于购房,禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。严格执行新购住房三年限售政策,重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房,坚决遏制投机炒房。

惠州限购政策最新2021深度解读!(图6)

解读三
严查首付款虽然早有实施,但明文条例的出台,对抱有“侥幸”心理的开发商具有一定的打击作用,也体现了这一轮政府调控的决心;
“限购”政策主要针对重点区域非本地户籍兼区域内非首套购房客户,限制投资客户在重点区域入场,但对区域首套、非重点区域限制相对宽松。
严格落实配建公建设施

科学合理配置和建设公建设施,提升居住服务品质。配建公建设施须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收和同步交付。对未按规定建设公建设施的,采取停建、停售措施,暂停开发企业及关联企业购地资格。

稳步提升住房保障覆盖面

完善住房保障体系,逐步扩大住房保障范围,加强人才住房保障力度。落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)精神,有序推动保障性租赁住房建设,逐步解决好新市民和青年人的住房保障。

严格规范房地产市场秩序

大力开展房地产市场专项整治,严厉打击捂盘惜售、炒买炒卖、价外加价、发布虚假广告等扰乱市场行为,加大对网络、自媒体等媒介利用虚假统计数据炒作、发布背离“房住不炒”定位信息的惩治力度。加强房地产行业信用体系建设,严重失信企业及其法定代表人纳入“黑名单”管理,停止其市场准入资格。

强化联动机制

每月调度研判房地产市场形势,及时分析发现新情况、新问题,不断完善和用好政策工具箱。全面压实属地房地产调控主体责任,建立县(区)房地产调控考核机制,确保“一城一策”“一县(区)一策”落实到位,促进房地产市场平稳健康发展。

解读四

严格规范房地产市场秩序,对开发商信用进行要求,从配建公建设施、销售多个环节入手,加速确保配建公建设施的兑现及市场信息的真实性,开发商资金有所前置,但也保障购房客户的权益,不排除后续专项调控的出台;

另外在“房住不炒”的基调下,今年以来住房保障体系多次提及,本新政中第一条提到的“竞配建”,更多就是为完善本市住房保障体系,加大覆盖面。

03

调控政策影响

土地市场预期

近期高热的土地市场有望降温,在新的土地竞拍规则下,将引导房企理性拿地,叠加上对资金来源的严格监管,有助于控制土地过度溢价,防范开发商风险,促使土地市场回归理性。

新房市场预期

在楼市政策加码下,客户观望情绪加重,片区限购让投资者更为谨慎,未来市场将回归刚需主导,实现“稳房价、稳预期”的目标。

房地产企业

通过限制地块未来住宅销售的价格,严查资金来源,迫使房企主动积极考虑自身的资金成本,提高了开发商拿地的准入门槛,土地竞逐行为也将趋于理性。限制折扣促销行为。以往部分楼盘通过折扣优惠等促销活动,吸引客户买房。

购房者

部分未推售房源的备案价将会有主动调降的可能性,市场房价回归合理区间,对刚需客户而言,将迎来更好的置业环境。

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